開(kāi)年樓市面面觀

春節(jié)前后，置業(yè)小高潮到來(lái)。近日，多家房企公布了2018年1月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，大部分企業(yè)刷新了同期歷史記錄。其中，龍頭房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家企業(yè)的業(yè)績(jī)超過(guò)了600億元。與此同時(shí)，在多重因素作用下，新一輪返鄉(xiāng)置業(yè)潮再次襲來(lái)，“漂一族”正成為返鄉(xiāng)置業(yè)人群的中堅(jiān)力量，返鄉(xiāng)置業(yè)正成樓市增長(zhǎng)新動(dòng)力。業(yè)內(nèi)分析稱，規(guī)模之爭(zhēng)仍是2018年的主旋律，不排除2018年繼續(xù)出現(xiàn)“以價(jià)換量”的局面。多數(shù)房企2018年的銷售目標(biāo)普遍有不同程度上調(diào)，這意味著今年的銷售壓力絲毫不小于去年。與此同時(shí)，疊加最近全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以及信貸、發(fā)債和非標(biāo)等渠道繼續(xù)收緊，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。地產(chǎn)融資政策保持整體偏緊，短期內(nèi)境外融資成為最主要的渠道。（包芳鳴）

2018年雖被房地產(chǎn)業(yè)普遍視為“小年”，但房企仍然迎來(lái)了“完美開(kāi)局”。

近日，上市房企紛紛發(fā)布2018年1月的銷售業(yè)績(jī)。大部分企業(yè)的銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)，部分房企還刷新了歷史同期新高。其中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園“三巨頭”的銷售規(guī)模均突破600億。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，2017年的市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，部分房企也將2017年的業(yè)績(jī)預(yù)留到今年。

從我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的1998年算起，房企用了12年才實(shí)現(xiàn)月銷售破百億的“壯舉”。從月銷售百億躍升至300億，則用了5年時(shí)間。從300億到600億，僅用了10個(gè)月。

自萬(wàn)科、碧桂園在2017年3月首次將月度銷售門(mén)檻抬升至600億之后，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)似乎不再是難事，恒大、融創(chuàng)均在2017年實(shí)現(xiàn)過(guò)“月銷售600億”的紀(jì)錄。2018年1月，碧桂園的銷售規(guī)模達(dá)到691.6億，距700億僅一步之遙。

部分房企“以價(jià)換量”

2月5日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布1月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公告顯示，融創(chuàng)在2018年1月實(shí)現(xiàn)銷售金額221.8億元，同比增長(zhǎng)173%，銷售面積也有明顯增長(zhǎng)。但當(dāng)月的合同銷售均價(jià)約16000元/平方米，比上年同期的18000元/平方米有所下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是融創(chuàng)在大量并購(gòu)后，剛需類產(chǎn)品增多的結(jié)果，亦可理解為某種意義上的“以價(jià)換量”。

同期，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣101.0億元，同比增加約17%。旭輝在1月合同銷售均價(jià)約為人民幣14600元/平方米，雖然略高于2017年12月的水平，但與2017年全年的16500元／平方米相比，仍然有明顯下調(diào)。

綠城也取得銷售額和銷售面積的雙雙增長(zhǎng)，但當(dāng)月的銷售均價(jià)為19798元／平方米，較去年12月下降約11%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，23家上市房企2018年1月銷售規(guī)模平均同比增長(zhǎng)71.6%。其中，除首創(chuàng)置業(yè)、陽(yáng)光100、金地商置外，其余20家房企均實(shí)現(xiàn)1月銷售同比增長(zhǎng)，且“大部分企業(yè)刷新了同期歷史紀(jì)錄”。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于今年的春節(jié)假期出現(xiàn)在2月，因此1月仍然是需求較為旺盛的月份。同時(shí)，一些房企完成2017年的銷售任務(wù)后，預(yù)留了部分銷售業(yè)績(jī)到今年，也促成了1月業(yè)績(jī)的升溫。

值得注意的是，萬(wàn)科、恒大、碧桂園在1月的銷售規(guī)模分別達(dá)到679.8億、643.6億和691.6億。這也是首次有三家房企同時(shí)完成600億的銷售額。

在達(dá)到一定規(guī)模后，企業(yè)通常難以實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。但近兩年來(lái)，市場(chǎng)旺季的出現(xiàn)，使得規(guī)模增長(zhǎng)似乎變得越來(lái)越容易。

2010年8月，萬(wàn)科首次實(shí)現(xiàn)房企月度銷售破百億的業(yè)績(jī)，次年1月又將這一紀(jì)錄改寫(xiě)為200億。直到5年后的2016年5月，萬(wàn)科、碧桂園才雙雙突破月銷售300億大關(guān)。

時(shí)值本輪樓市上升周期之始，借助市場(chǎng)力量，萬(wàn)科在2個(gè)月后又實(shí)現(xiàn)月銷售400億的突破。到2017年3月，萬(wàn)科、碧桂園的銷售額直接越過(guò)500億，躍升至600億平臺(tái)。當(dāng)年6月和12月，恒大、融創(chuàng)也分別實(shí)現(xiàn)這一“成就”。

從2018年1月的業(yè)績(jī)來(lái)看，萬(wàn)科、碧桂園距離700億的銷售規(guī)模也僅一步之遙。

“月度銷售規(guī)模和營(yíng)銷策略、結(jié)算周期等因素有關(guān)，通常不可持續(xù)，但也能側(cè)面反映出當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近年來(lái)房企屢屢創(chuàng)下月度銷售新高，與過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“大年”密不可分。2016年和2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額先后創(chuàng)下新高。

他表示，這同時(shí)還反映出強(qiáng)者愈強(qiáng)的市場(chǎng)格局，因?yàn)榇笮头科蟮脑鲩L(zhǎng)速度，要明顯高于中小企業(yè)。當(dāng)萬(wàn)科、碧桂園的月度銷售規(guī)模沖擊700億時(shí)，絕大部分房企的月銷售規(guī)模還不足百億——相當(dāng)于萬(wàn)科在2010年之前的成績(jī)。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2017年全年銷售超過(guò)700億的房企，也僅有28家。

規(guī)模導(dǎo)向仍存

雖然規(guī)模并不是衡量企業(yè)優(yōu)劣的唯一指標(biāo)，但近幾年來(lái)，房企似乎對(duì)規(guī)模越來(lái)越重視。

恒大在公布2018年1月業(yè)績(jī)的同時(shí)，也宣布將今年的銷售目標(biāo)定在5500億，比去年的實(shí)際銷售規(guī)模增長(zhǎng)10%。旭輝則將今年銷售目標(biāo)定在1400億，比2017年的銷售金額增長(zhǎng)35%。融信則宣布今年銷售目標(biāo)為1200億，與去年的502億相比，增幅超過(guò)100%。

泰禾亦曾宣布，要在2018年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模翻倍，達(dá)到2000億。龍湖提出，2020年跨過(guò)3000億。碧桂園傳出的消息是，2018年“保底8000億，沖擊10000億”。

銷售目標(biāo)偏高，也被認(rèn)為是1月房企業(yè)績(jī)向好的誘因。北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“大部分企業(yè)在去年年末就定下了2018年的銷售目標(biāo)，這時(shí)候，當(dāng)年的銷售計(jì)劃大都已經(jīng)完成。所以有些企業(yè)就有意放緩銷售節(jié)奏，把貨值留到2018年。”

該人士表示，在2017年的基礎(chǔ)上，企業(yè)的銷售目標(biāo)普遍有不同程度的上調(diào)，這也意味著，今年的銷售壓力絲毫不小于去年。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，雖然2018年被視為“小年”，但并不意味著整體市場(chǎng)會(huì)大幅下挫，加上并購(gòu)整合帶來(lái)的集中度提高，大中型房企仍然會(huì)繼續(xù)追求規(guī)模。他表示，“無(wú)規(guī)模無(wú)市場(chǎng)”、“無(wú)規(guī)模無(wú)效應(yīng)”是業(yè)界的一項(xiàng)主流思潮。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此頗為認(rèn)同，他指出，資金、土地、客戶都在向大企業(yè)集中，市場(chǎng)也出現(xiàn)“大象賽跑”的現(xiàn)象。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，由于市場(chǎng)集中度的提高遠(yuǎn)超預(yù)期，大企業(yè)面臨的情況不是“不進(jìn)則退”，而是“不進(jìn)則沉沒(méi)”。在這種情況下，企業(yè)要加速奔跑，大企業(yè)則跑得越來(lái)越快。

就2018年而言，房企還將面臨一項(xiàng)新的壓力——償債。由于償債高峰期將在2018年和2019年到來(lái)，且融資成本越來(lái)越高，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴度變得更高。

上述北京房企人士表示，該企業(yè)在下達(dá)年度銷售任務(wù)時(shí)，同時(shí)也對(duì)回款率提出更高的要求。“一些短平快項(xiàng)目較多的區(qū)域公司，回款率被定在90%以上。”他表示，這個(gè)目標(biāo)并不容易實(shí)現(xiàn)，在一些調(diào)控力度較大的年份，回款率通常不足80%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企對(duì)于規(guī)模的追求，短期內(nèi)不會(huì)停止。這將促使房企在調(diào)控的壓力下，采取更為豐富的營(yíng)銷策略，不排除今年繼續(xù)出現(xiàn)“以價(jià)換量”的局面。

（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張敏）

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