聽說(shuō)過買理財(cái)產(chǎn)品每個(gè)月返現(xiàn)的，但你有沒有聽過買房子每個(gè)月也可以返現(xiàn)？

18日下午，知名財(cái)經(jīng)博主@曹山石發(fā)的一條微博稱：

粉絲發(fā)來(lái)海南賣房新玩法。開發(fā)商說(shuō)搞活動(dòng)，房?jī)r(jià)170萬(wàn)左右。然后購(gòu)房者、開發(fā)商和一家金融公司簽訂協(xié)議，每個(gè)月會(huì)返7000元左右到銀行卡，返還20年。金融公司一旦給不起，由開發(fā)商接盤。這么算下來(lái)能返168萬(wàn)，房子相當(dāng)于白送了。家里長(zhǎng)輩要攔不住了。怎么勸？

啥？20年返還，相當(dāng)于白得，怎么可能！果然，評(píng)論區(qū)里有不少網(wǎng)友對(duì)此表示深深地質(zhì)疑。

貓妹一開始沒太留意，以為又是哪個(gè)黑心開發(fā)商的詐騙套路，但仔細(xì)閱讀和研究了合同里的條款，查閱了兩家公司的具體身份，并電話咨詢了房產(chǎn)中介，律師，教授之后，雖然沒能完全搞懂開發(fā)商“葫蘆里賣的什么藥”，但也有了自己的初步判斷。

“正經(jīng)”的合同，“正經(jīng)”的公司

根據(jù)@曹山石微博提供的合同信息顯示，若買一套房子，需一次性全款付給開發(fā)商，同時(shí)須一次性支付合同總金額的3%作為后續(xù)返現(xiàn)的服務(wù)費(fèi)，不僅如此，購(gòu)房者要繳納20年的服務(wù)管理年費(fèi)，優(yōu)惠之后為12400元。

開發(fā)商的返現(xiàn)金額為標(biāo)的房產(chǎn)銷售合同總金額的70%，返現(xiàn)按當(dāng)日人民銀行發(fā)布的同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算，采用等額本息的方式按20年共計(jì)240期還清。

開發(fā)商簽署承諾書，為金融公司擔(dān)保。

如此誘人的活動(dòng)，房子簡(jiǎn)直像是白送，這兩家公司一定是剛成立的小公司吧？會(huì)不會(huì)干完這一票，過完年就跑路？和絕大多數(shù)網(wǎng)友的疑惑一樣，貓妹當(dāng)時(shí)也預(yù)感開發(fā)商和金融公司定是“無(wú)名鼠輩”，但查過才知道，原來(lái)兩家公司竟然都是一個(gè)集團(tuán)的。

合同里的開發(fā)商為海南中和（集團(tuán)）有限公司，而這家公司1988年就成立了，是一家跨行業(yè)、跨區(qū)域、多元化發(fā)展的大型企業(yè)集團(tuán)。公司項(xiàng)目涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)、藥業(yè)、酒店、物業(yè)等諸多領(lǐng)域。房產(chǎn)、地產(chǎn)是中和集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)。

中和集團(tuán)旗下的海南中和藥業(yè)股份有限公司又是我國(guó)最早專門從事化學(xué)合成多肽的研究和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的制藥企業(yè)，在藥企也有一定的知名度。2017年6月，海南中和藥業(yè)股份有限公司還向中國(guó)證監(jiān)會(huì)報(bào)送了招股說(shuō)明書。

另一家金融公司為橫琴中和基金管理有限公司，成立于2015年，中和集團(tuán)有其30%的股份。

僅從兩家公司的成立時(shí)間來(lái)看，中和集團(tuán)跑路或是破產(chǎn)的可能性很小，雖然橫琴中和基金成立時(shí)間較短，但有集團(tuán)做擔(dān)保，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也降低不少。

對(duì)于關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保是否合理，貓妹也采訪了律師朋友和法學(xué)教授，得到的回復(fù)是合理的。且整個(gè)合同形式不存在任何“霸王條款”或是欺詐行為。

“不正經(jīng)”的促銷手段

解除了公司可能存在的疑問，剩下的就是這種讓人“費(fèi)解”的營(yíng)銷手段了。

貓妹了解到，合同中的房源位于海南省樂東縣尖峰鎮(zhèn)，位于海岸線附近。貓妹以購(gòu)房者的身份聯(lián)系到了該房源的中介。中介告訴貓妹，這個(gè)活動(dòng)屬實(shí)，購(gòu)房確實(shí)會(huì)返現(xiàn)。該項(xiàng)目一共分6期，目前一期工程竣工，可容納500戶家庭。樓盤目前的均價(jià)在17000元/平方米，低層戶型已售罄。

假設(shè)貓妹要購(gòu)置100平米的房子，按17000元/平方米的價(jià)格來(lái)計(jì)算，購(gòu)房總額應(yīng)該是170萬(wàn)。

按照合同的返現(xiàn)規(guī)則，金融公司要按房屋總價(jià)的70%來(lái)進(jìn)行計(jì)算，在當(dāng)日貸款利率的基礎(chǔ)上，未來(lái)20年內(nèi)分240期，按月返還等額的金額。

倘若不考慮貸款利率帶來(lái)的利息收益，則貓妹購(gòu)得該房產(chǎn)實(shí)際支付的本金為51萬(wàn)。返現(xiàn)的119萬(wàn)更像是買了一款理財(cái)產(chǎn)品。若再加上給到金融公司總額3%的月供服務(wù)費(fèi)5.1萬(wàn)，實(shí)際買一套房子僅花了56.1萬(wàn)。100平米的房子56.1萬(wàn)，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是很便宜了。

如果按正常的返現(xiàn)規(guī)則計(jì)算，假定當(dāng)日人民銀行發(fā)布的同期銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，中途沒有企業(yè)毀約，那么20年后，貓妹119萬(wàn)元的本金，連本帶利能得到約187萬(wàn)元。

187萬(wàn)>170萬(wàn)，金融公司的兌現(xiàn)收益超過了貓妹20年前購(gòu)得該處房產(chǎn)所付的實(shí)際金額，又賺了20年前該房?jī)r(jià)水平的一套房子。

有網(wǎng)友就疑惑了，這到底是買了款理財(cái)產(chǎn)品送了套房子？還是買了套房子，順便給你投了份理財(cái)產(chǎn)品？對(duì)于開發(fā)商這種有些賠本賺吆喝的買賣，也讓貓妹深深懷疑該處房產(chǎn)是不是賣貴了？

貓妹咨詢了中介，中介認(rèn)為，從地段、交通、軟硬件配套設(shè)施來(lái)橫向?qū)Ρ鹊脑挘摌潜P價(jià)格確實(shí)稍有偏高，正常下來(lái)應(yīng)該15000萬(wàn)/平方米。

要是按這樣折算的話，貓妹的房子和市場(chǎng)價(jià)相比，或許存在一定的“水分”。

盡管這樣，不少網(wǎng)友仍然認(rèn)為即使兩家公司紛紛跑路或破產(chǎn)的話，自己好歹還有套房子，除了能解決剛需，房子還是保值的。要是“對(duì)賭”成功，不僅可以收獲房子，還有較為理想的投資收益。

但話又說(shuō)回來(lái)了，一次性交清這么多錢，未來(lái)的收益能否趕上通貨膨脹也是個(gè)值得商榷的問題。這119萬(wàn)，若是存在銀行收利息，按年收益率的5%來(lái)算，20年后這筆錢也能翻倍，風(fēng)險(xiǎn)更小。或是投到了其他方面，也許能大賺一筆，但也可能賠個(gè)精光。

而開發(fā)商之所以這樣做，最大的可能是為了取得更好的現(xiàn)金流，盤活其他項(xiàng)目。獲得全款資金，更能讓企業(yè)避開銀行，以較低利率融到購(gòu)房者的資金。這筆錢一“借”20年，風(fēng)險(xiǎn)和成本都能得到壓縮。

看上去是購(gòu)房者和開放商皆大歡喜，互利共贏。

但對(duì)部分購(gòu)房者而言，是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

假如貓妹不可能一次性拿出這么多錢來(lái)買房子，就只能東拼西湊，最快的方法是和銀行借錢。雖然金融公司每個(gè)月會(huì)返現(xiàn)給貓妹，但返現(xiàn)的錢可能不夠貓妹每個(gè)月還貸。萬(wàn)一開發(fā)商和金融公司中途都出了問題，返現(xiàn)終止，貓妹的貸款還是得按時(shí)還，壓力豈不更大？

所以，對(duì)于習(xí)慣盲目跟風(fēng)的投資者，貓妹建議三思而后行，量力而為。對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)助理教授陳丹舟也表示，消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)促銷力度誘人的時(shí)候，更應(yīng)該睜大眼睛，合法依規(guī)地落實(shí)好每一個(gè)細(xì)節(jié)，全力維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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