存量消化未完 房貸利率繼續(xù)上浮 償債高峰壓頂 中小房企壓力增大

　　進入2018年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“一緊一松”新格局。

　　“松”的是，多地限購限貸政策的變化再次成為關(guān)注的焦點。比如近期蘭州、南京、廈門以及合肥等地陸續(xù)公布調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，被市場解讀為有“松綁”跡象。

　　而房貸“緊”的局面，則延續(xù)了年前態(tài)勢。

　　1月9日， 21世紀(jì)經(jīng)濟報道從廣州、上海等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家銀行機構(gòu)房貸利率上揚。比如廣州區(qū)域內(nèi)，首套房貸利率最高已上浮至20%。此前一直低調(diào)的外資行近期也加快了提價步伐，首套房貸上浮至基準(zhǔn)之上，達到1.05倍。此外，“放貸大戶”工、農(nóng)、中、建、交五大行目前的首套房貸也都在1.05倍之上，其中建行最高達到1.1倍。

　　另外，上海地區(qū)很多銀行的房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有5%-10%的上浮。利率折扣方面，去年9折的主流利率折扣已經(jīng)難覓蹤影。

　　“最低的都是九五折了”，1月9日，郵儲銀行上海地區(qū)一位貸款人士表示。

　　房貸趨緊延續(xù)

　　去年年初購房還享受8.5折利率優(yōu)惠的張先生在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時，很慶幸地表示：“幸虧買得早，要不然現(xiàn)在貸款利率這么高，負擔(dān)很大。”

　　2017年以來，房貸利率是一步一個臺階，多次出現(xiàn)上調(diào)。以廣州區(qū)域為例，大行最早是在2017年4月1日開始上調(diào)，當(dāng)時工、農(nóng)、中、建、交五大國有銀行就將廣州地區(qū)的首套房貸利率優(yōu)惠從8.5折上調(diào)至9折。三天后的同年4月5日，招商銀行(30.570, 0.80, 2.69%)也決定上調(diào)廣州地區(qū)的首套房貸利率優(yōu)惠至9折。其他股份制銀行的動作更快，民生銀行(8.810, 0.13,1.50%)、浦發(fā)銀行(13.020, 0.32, 2.52%)、中信銀行(6.580, 0.10, 1.54%)、興業(yè)銀行(17.990,0.81, 4.71%)早在去年3月就開始動手上調(diào)廣州首套房貸利率優(yōu)惠，從8.5折上調(diào)至9.5折。

　　隨著利率上調(diào)通道被開啟，首套房貸的利率幾乎每個月都處于變動之中。根據(jù)360統(tǒng)計，目前除了華潤銀行還能給到首套9折的利率之外，其余已經(jīng)全部在基準(zhǔn)之上。而民生銀行則直接顯示“暫無額度”。

　　此前動作一直穩(wěn)定的外資銀行此次也加快提價步伐。匯豐銀行目前首套房利率上浮5%，二套上浮15%；而在2017年8月15日之前，匯豐銀行首套房的房貸最低利率還可以拿到9.3折。渣打銀行和東亞銀行則上浮得更高，首套房貸利率升至1.1倍，二套房則是1.1倍和1.2倍。

　　調(diào)整幅度較大的是光大銀行(4.140, 0.04, 0.98%)和浦發(fā)銀行，不論是首套還是二套房，目前利率一律上浮20%。

　　“雖然過了年，理論上流動性沒有過年前那么緊張，但實際操作中，由于此前積累的項目沒有消化完，因此資金并沒有想象的寬裕。不要看目前上浮了不少，但是想要貸到款也并不容易。” 另一家股份制銀行的負責(zé)人表示。

　　“從去年開始，房價倒是相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，但是利率卻是一調(diào)再調(diào)，對于我們這樣的剛需購房者來說，造成了很大的壓力。一套價值400萬的房產(chǎn)，首付3成，貸款7成，按照20年進行每月等額還款，利率如果從8.5折提升到1.05倍，需要多支出40萬左右的利息，對于普通家庭來說，這是不小的負擔(dān)。”廣州一名購房者對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。

　　廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示：“2017年的利率變化真的是有史以來最激烈的一次。現(xiàn)在首套房貸利率已開始上浮，但是否到頂目前還有待考驗。”

　　不過，在上海區(qū)域內(nèi)，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，跨年后部分銀行貸款利率稍有放松，總體而言，還有少數(shù)銀行能夠給到9折，但相較以前在同樣的標(biāo)準(zhǔn)下，對貸款人的資質(zhì)要求則有所提高。上海地區(qū)一位房地產(chǎn)中介人士表示，“政策上跟年前沒有太大的變化，但是比如在單位性質(zhì)和收入上，單位繳納公積金占比上等這些指標(biāo)的要求偏嚴格了些，各方面沒有問題的話首套房基本上9折能夠辦下來。”

　　中小房企償債壓力增大

　　太平洋(3.650, -0.02, -0.54%)房產(chǎn)中介一名業(yè)務(wù)人士介紹，“這輪政策前，上海每個月基本上有4萬套的成交，現(xiàn)在穩(wěn)定在2萬套左右，減少的主要是投機炒房者。”

　　至于多地政府微調(diào)購房政策，多位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策上的這種差別化調(diào)整不能理解為政策松綁，相反，是為了更有針對性地調(diào)整。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，以蘭州為例，當(dāng)?shù)厥袌鲞^熱多是集中在市區(qū)，郊區(qū)實際上去庫存周期很高，此次調(diào)整對于此類區(qū)域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義。預(yù)計后續(xù)對于一些省會城市，郊區(qū)的購房政策適當(dāng)放松，而市區(qū)房源不多且房價容易炒作，政策松綁可能性不大。

　　政策走向上，受訪對象多認為，目前來看，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)政策不太可能放松。另一方面，前些年積累的大量負債的房地產(chǎn)企業(yè)將在今明年迎來償債高峰期，房企尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的壓力陡增。

　　從融資角度看，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，房企的銀行貸款、股權(quán)融資、非標(biāo)融資以及債券融資等多個渠道都有相應(yīng)的收緊政策。畢竟，由于傳統(tǒng)銀行對房企的貸款在貸款科目、自有資金以及資金用途等方面有嚴格限制，房企對銀行的貸款的依賴有所降低。國海證券(4.980,-0.03, -0.60%)的一份報告顯示，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，開發(fā)貸在房企融資中的占比從2010年的32%降至2017年第三季度的26%。

　　另外，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，由于債券市場利率的大幅攀升，大量房地產(chǎn)企業(yè)在去年取消了發(fā)債計劃，房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求更多地流向了房地產(chǎn)信托。“銀行只能做開發(fā)貸，發(fā)債成本也高，現(xiàn)在信托還不怎么監(jiān)管資金用途，很多房企都是借個432的殼，融來的錢其實最終還是用去拿地了。”一位信托公司人士表示。

　　國海證券的一份報告在研究了房地產(chǎn)債券到期分布情況指出，房地產(chǎn)債券再融資壓力最大的是2020年，但是考慮到很多房企2015年下半年和2016年發(fā)行的房企公司債是3+2期限，如果投資機構(gòu)出于房地產(chǎn)資金鏈緊張可能會出現(xiàn)違約的擔(dān)憂會選擇回售，償還壓力會提前到2018年或者2019年。

　　事實上，壓力主要集中在中小房企。Wind顯示，在即將到期房地產(chǎn)公司債中，AA以下評級以及無評級的房企債到期規(guī)模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309 億元。再融資收緊限制的也主要是中小房企。

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