原創(chuàng) 藍(lán)鯨房產(chǎn) 石青玲

隨著“招保萬金”成為房地產(chǎn)行業(yè)的歷史，曾經(jīng)位居房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營的金地集團(tuán)(SH：600383，下稱金地)悄然退出了中國房地產(chǎn)銷售榜前十。

這家多年來連遭險資舉牌，長期缺少控股股東及實(shí)控人的房企，近日股權(quán)又一次出現(xiàn)調(diào)整波動。繼7月份替換安邦集團(tuán)(下稱安邦)派駐金地集團(tuán)(SH：600383，下稱金地)的董事姚大鋒之后，安邦近日又一次對所持金地股份做出了相關(guān)動作。

9月27日晚，金地發(fā)布公告稱，安邦財險將其持有的股份轉(zhuǎn)讓給安邦人壽，由安邦人壽統(tǒng)一持有，劃轉(zhuǎn)之后，安邦所持金地股份不變。受此消息影響，金地28日股價上漲0.4%。與此同時，除安邦之外，前海人壽也悄悄出現(xiàn)在了金地前十大流通股東之內(nèi)。

安邦系對金地股權(quán)的一次次調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來，是安邦有意將其轉(zhuǎn)向國資平臺之內(nèi)的“小動作”。這對于金地而言似乎是個好消息，但這場持續(xù)多年的控制權(quán)爭奪戰(zhàn)尚未蓋棺定論之時，頻繁的股權(quán)變更引發(fā)的股東之變，卻也給這家“漂泊”多年的房企帶來了較大變數(shù)。

事實(shí)上，對于長期缺少實(shí)控人的金地而言，一次次股權(quán)之爭對其業(yè)績影響頗大。這一現(xiàn)象在2013年最近一次的股權(quán)波動之后的兩年間表現(xiàn)尤為明顯，2014-2015年，其業(yè)績分別下滑28.21%、19.94%。

而在今年股權(quán)頻繁調(diào)整之下，金地業(yè)績表現(xiàn)再一次“歷史重演”，在2018年前8月房企銷售額一片大漲之際，金地卻逆勢下滑，這對其管理層而言是個巨大挑戰(zhàn)。

股東“隱雷”

9月27日，金地集團(tuán)發(fā)布關(guān)于股東簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議公告。轉(zhuǎn)讓前，安邦財險持有金地集團(tuán)2.65億股股份，占該公司總股本的5.87%;安邦人壽持有6.57億股股份，占總股本的14.56%。轉(zhuǎn)讓后，安邦財險不再持有金地集團(tuán)股份，安邦人壽持有該公司9.22億股股份。

此次劃轉(zhuǎn)完成后，安邦系在金地集團(tuán)的持股比例不變，仍為20.43%。對于安邦的該項(xiàng)操作，安居客首席分析師張波對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示：“此次安邦集團(tuán)的左手倒右手更多是處于集團(tuán)內(nèi)部資源整合考量，不少公司會通過資產(chǎn)的收購、兼并、互換等形式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置，使現(xiàn)有資產(chǎn)的效益得以充分發(fā)揮，以期獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。”

當(dāng)晚，還有3家安邦系持有的公司歐亞集團(tuán)、民生銀行、同仁堂與金地一同發(fā)布了股權(quán)劃轉(zhuǎn)公告。

而這并非安邦系第一次左右手互倒。今年7月，安邦持股的上市公司萬科、招商銀行、同仁堂、歐亞集團(tuán)均于周一晚間發(fā)布公告，披露了安邦集團(tuán)所持公司股權(quán)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)狀況，和諧健康將其持有的萬科A、同仁堂、歐亞集團(tuán)的股份全部轉(zhuǎn)讓給安邦人壽，而安邦財險將其持有的招商銀行股份部分轉(zhuǎn)讓給和諧健康。

彼時，財新曾報道稱，這些調(diào)整是銀保監(jiān)會對安邦工作的統(tǒng)一安排，并稱工作組之所以如此調(diào)整安邦所持的上市公司股權(quán)，是為了方便今后分拆賣出，“僅保留安邦財險、安邦壽險兩大重要牌照”。此外，一位保險專家也曾指出，內(nèi)部轉(zhuǎn)讓股權(quán)是為了調(diào)整不同主體的資產(chǎn)配置，為下一步分拆不同的主體，方便為找投資人做準(zhǔn)備。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對藍(lán)鯨房產(chǎn)記者指出：“保監(jiān)會最終要對安邦的股份進(jìn)行處理，不可能長期由工作組管理，安邦最終很可能會劃歸財政部或者某個央企。”在他看來，金地或也就此變?yōu)閲锌毓傻钠髽I(yè)。“在A股市場比較好的時候，工作組有可能會將金地的股份進(jìn)行出售，對方極有可能是國企，畢竟根據(jù)近年的國策，國家正在有意控股大型企業(yè)，這是民營和國資混合的一個新開始。”他表示。

事實(shí)上，金地不是安邦唯一持有的上市房企。2014年以來，安邦以財務(wù)投資的名義，通過二級市場舉牌的方式成為多家房產(chǎn)公司的最大股東。 通過choice查詢十大流通股東數(shù)據(jù)，目前安邦持有的地產(chǎn)股有遠(yuǎn)洋集團(tuán)29.58%、金融街控股29.99%、金地集團(tuán)20.43%、中國建筑11.16%、萬科A4.55%、保利地產(chǎn)3.45%、招商蛇口8.07%等多家上市公司的股權(quán)。

目前，在這些公司中，僅有金地尚未染上國企色彩，其他房企或是國企，或具有國資成份，這似乎更坐實(shí)了上述專家的猜測。而無論金地最終是否會成為國有控股的企業(yè)，至少金地第二大股東動蕩尚未結(jié)束。

在第二大股東懸而未決之時，前海人壽悄悄潛入了金地前十大流通股東。金地集團(tuán)公布的半年報顯示，前海人壽保險以4045.0923萬股的持股量，躋身金地集團(tuán)前十大流通股東，以0.9%的持股占比位居第10位。此外，上半年亦有消息傳出，多家央企正在洽談收購金地第一大股東富德生命人壽所持有的股份。

新老股東的調(diào)整，讓金地股權(quán)之爭迷霧重重。

業(yè)績下滑

股東的動蕩會對金地的業(yè)績產(chǎn)生影響嗎?金地曾如是回復(fù)藍(lán)鯨房產(chǎn)：“目前公司的日常經(jīng)營管理一切正常，公司的經(jīng)營策略仍然是堅(jiān)持不斷提高項(xiàng)目開發(fā)效率和周轉(zhuǎn)率，公司會根據(jù)投資承諾和經(jīng)營計劃，合理安排開發(fā)銷售。”

不過，從金地歷史上的股權(quán)變動來看，這一觀點(diǎn)值得商榷。作為一家股權(quán)分散，沒有實(shí)際控制人的公司，金地最近的一次股權(quán)爭奪發(fā)生在2013年。2013年年初，生命人壽首次舉牌金地，之后生命人壽陸續(xù)增持金地，直至2014年3月，生命人壽穩(wěn)坐金地第一大股東之位。也正是在這一時間段內(nèi)，安邦大舉增持金地，成為金地第二大股東。

黃立沖表示：“當(dāng)年的財務(wù)報表反映的是企業(yè)前一年甚至一年半的業(yè)績，而非當(dāng)年業(yè)績，今年的銷售情況最多表現(xiàn)為簽約銷售金額。”就此來看，金地2014年的財務(wù)表現(xiàn)體現(xiàn)在2015年的財務(wù)報表上。公開資料顯示，2015年，金地營業(yè)總收入為328億，歸屬于控股股東的凈利潤為32億，同比分別下滑28.21%、19.94%。

在此次股權(quán)之爭面前，金地的業(yè)績表現(xiàn)也不如同行。在2018年前8月房企銷售額一片大漲之際，金地卻逆勢下滑。9月7日，金地公布前8月銷售業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份累計實(shí)現(xiàn)簽約面積為487.9萬平方米，同比上升0.11%;累計簽約金額880.6億元，同比下降2.45%。其中8月份單月簽約面積約54.1萬平方米，同比下降22.19%;實(shí)現(xiàn)簽約金額112.4億元，同比下降6.55%。

就此來看，二者之間沒有關(guān)系的說法顯然難以讓人信服。對于股東變動與業(yè)績之間的關(guān)系，易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)指出：“安邦等股東的調(diào)整變化或會引起管理層的精力分散，這也容易干擾具體的拿地和銷售環(huán)節(jié)。”

對于業(yè)績下滑，金地稱因?yàn)樯习肽晖曝浟坎蛔悖S著下半年推貨量的加大，業(yè)績將會得到改善。但近期，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)觀察，以西安為代表的多地樓市都出現(xiàn)了降溫，業(yè)內(nèi)人士對于四季度的樓市表現(xiàn)也持謹(jǐn)慎態(tài)度。

黃立沖指出，四季度樓市表現(xiàn)依舊不甚樂觀，原因有三：第一，調(diào)控并沒有放松的跡象;第二，部分城市取消預(yù)售制政策很可能會出臺;第三，年底房地產(chǎn)稅有可能會提交人大立法。對房企來說，這些信息都是利空。

張波指出：“從58安居客房產(chǎn)研究院8月的購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)來看，購房者信心指數(shù)為98.4%，環(huán)比下降2.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%，環(huán)比下降6.3%。四季度全國房價大面積上漲的趨勢已然趨緩，在成交量保持相對穩(wěn)定的同時，熱點(diǎn)城市房價的下行壓力會更為明顯。”

在他看來，金地2017年就提出3年時間銷售突破2000億元的目標(biāo)，雖然2017年金地實(shí)現(xiàn)了40%的增幅，但從2018年業(yè)績來看，距離2000億元目標(biāo)還有明顯的上升空間。“從金地2018年上半年布局來看，還是將一二線城市作為主體布局，權(quán)益投資額占比達(dá)85%以上，而一二線城市受樓市調(diào)控政策的影響較大，會給金地業(yè)績提升帶來不小壓力。是否考慮加大在優(yōu)質(zhì)三四線城市布局，將是影響金地未來銷售業(yè)績快速增長的重要因素。”他如是說道。

長期來看，股東的調(diào)整對金地而言并非壞事，國資的進(jìn)入將有利于金地做大做強(qiáng)，但短期來看，金地業(yè)績受此影響頗大，2018年，金地能否在股東頻繁調(diào)整的影響中“脫身”出來一改局勢?四季度即將見分曉。

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